返回上页投资日本房产的几大优势

    1.日本房地产的走势
    您可以看一下以下的由日本政府国土交通省提供的日本全国的平均地价的走势图。在1990年日本泡沫经济破灭后暴跌了整整20多年。可以显示,日本的地价和房价都已经触底了,进场时机逐步浮现。
     
    数据出典:日本政府国土交通省 
    以下是由日本东京证券交易所提供的东证住宅交易价格指数(主要是首都圈综合,东京,神奈川,千叶,埼玉)住宅交易价格已经触底反弹。
    所以,现在购买日本不动产的话其实风险是非常小的。

    2.日本房产魅力
    ①魅力之一:投资回报率高
    最近中国各大城市房价近期来快速上涨,房产租金回报率却持续走低。据上海某房地产研究院发布的最新研究报告称,上海,北京等大城市房产租金回报率已低于2%,可以认为在这两个城市以租养房的时代早已过去。租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标,从理论上讲,中国大陆实行的是土地国有制,房产40-70年后价值几乎归零,其合理的租金回报率应高于土地私有制国家的日本。然而,从实际数值上看,却正好相反,中国的租金回报率比日本的低,如果你投资日本房产就可以轻松的享受到6%以上的投资回报率。

    另外,投资日本房子的魅力是日本购房可以贷款,利息低。用房子的房租收入可以来覆盖贷款,还贷款,就等于打别人的钱花上时间这个杠杆变成了自己的资产。
    一般在日本买房贷款时候可以貸15年, 居住房利息2.3 %,投资房子利息2.7 %. 一般投资房最多贷款评价额的50%,住宅房最多贷款评价额的60%。由于日本投资房的租金回报率较高(可以到达5%到7%),所以就减去利息还有盈余,这个盈余在西方金融学中叫Yield Gap。
    比如以下这套住房。   

    每月租金收入44万8000日元,卖价8270万日元。如果银行可以贷款3500万日元的话。每月还 23万6685日元。房租完全覆盖贷款!

    ②魅力之二: 可以拥有土地所有权
    可以拥有土地所有权
    中国大陆实行的是土地国有制,民用住宅使用年限是70年。文、教、科、医等住宅是50年,商用的是40年。今后拆迁或者再建房子,都是国家和政府来决定,和开发商没有任何关系。而日本实行的是土地私有制。所以土地随便怎样使用都是您的自由。

    ③魅力之三:不在日本也可以管理
    大家都知道买入房产后,最烦的事情就是管理。房东与入住者的合同,房租,纠纷等等,您是不是担心如果人不在日本国内的话,根本无法管理。其实,为了解决大家的这个难题,在日本有代理管理制度,有很多专业的房产管理公司代替在国外的房东来管理房产。这给许多投资人带来了很大的方便,受到了好评。

    ④魅力之四: 建筑性能高
    日本房产品质高,维护比较好,不易老化。
    日本房地产的建筑性能高,质量好,实用性强,全是精装修,免除二次装修之苦。再次出售时也比较容易出手。
    日本虽然是一个地震较多的国家,但是正是因为这点,日本不断加大城市防震减灾的新技术开发,探索城市综合减灾的新思路。日本在建筑抗震、防火等安全性方面的规定非常复杂而严格。
    有一座号称日本最高的公寓,使用了与美国纽约世界贸易中心相同的钢管,确保了抗震强度。另外,该公寓还使用了刚性结构抗震体。通常高层公寓柔性结构为主流,靠整个建筑来减弱地震引起的摇动,但在强风刮过来时,楼的结构也会发生一定的摇动。采取了刚性结构后,摇动大大降低。如遇阪神大地震级别的地震发生时,柔性结构的建筑一般要摇动1米左右,而刚性结构建筑只摇动30厘米。

    日本《建筑基准法》规定,日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震。一个建筑工程为获得开工许可,除了设计、施工图纸等文件外,还必须提交建筑抗震报告书。这一报告书主要内容是,根据地震的不同强度,计算不同的建筑结构在地震中的受力大小,进而确定建筑的梁柱位置、承重以及施工中钢筋、混凝土的规格和配比。

    日本法律还规定,只有一级建筑师以上的人才能有资格编制抗震报告书,而且,报告书中的相关计算必须要使用国土交通省认可的专用程序。普通的一个8、9层公寓楼,其抗震报告书厚达两三百页。建筑抗震报告书必须经过相关部门或人员的检查,确认无误后才能开工。



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