2025年大阪世博会
2024年开放
从2015年开始,随着日本旅游经济的发酵,越来越多的旅客涌入日本观光旅游。其中不乏有看上了日本不动产投资机遇的客户。对于海外投资者而言:
· 很多人担心房价是否买贵了?
· 买入容易,脱手是不是很难?
· 人不在当地,如何打理自己的物业?
依据出国老司机多年来的一线经验和日本土地管理部门的公开数据,为大家总结了购入日本房产最重要需要考量的三大要素:
1. 购入成本
公式:购入成本=土地价格+设计价格+建造费价格+开发商毛利
【案例:大阪市中心中央区新房公寓成本揭示】
首先,先看下土地价格:
根据日本土地管理部门发布的有关数据,我们可以看到:
所谓大阪的市中心其实就是大阪的中央区,土地价格如下:
而中央区的核心是心斋桥商圈(由心斋桥、日本桥和道顿崛组成),土地价格如下:
结论:
· 中央区土地平均价格:223万日元/平米,约等于13.4万人民币/平米
· 中央区心斋桥商圈土地平均价格:562万日元/平米,约等于33.7万人民币/平米
· 一级地段每年土地自然增长20%+
· 现在房价属于拐点上扬阶段!
· 土地价值和房价的增长曲线:
20年日本不动产走势图
其次,我们看下设计价格+建造价格:
根据日本一级建造事务所的数据报告,2017年每建造一大坪(相当于3.3平米),建造成本大约是100~120万日元,约等于1.8万人民币/平米~2.2万人民币/平米。而设计监理费用大约是建造费的10%,因此设计监理费大约是1800人民币/平米~2200人民币/平米。
最后,我们测算下开发商的合理利润区间:
日本当地的开发商的合理利润率大约在20~30%之间。
结论:
大阪中央区商业繁华地段 |
33万人民币/m2 |
建筑费 |
2万人民币/m2 |
设计、监理费 |
2000人民币/m2 |
硬装、软装、家具包 |
15~20万人民币/套 |
税费、行政费、其他费用 |
5-10% |
公式:购入成本=土地价格+设计价格+监理费+建造费价格 |
|
新房单价成本大约是 |
5.5~6万人民币/m2 |
1.土地:一级繁华地段,每年15~20%的自然增长! 2.回报率预测:一级繁华地段,合法民宿入住率80~90%/月,预计投资回报率12~18%/年。 3.变现转手率:一级繁华地段,一般挂牌1~1.5个月即可完成交易! |
2. 维持成本和收益问题。
日本房产的维持成本有如下部分组成:
1)固都税:包括固定资产税+都市计划税,大约是房价的千分之4~6;
2)物业管理费和维护修缮费:新房价格低,时间越久费用越高。大约也是房价的千分之4~-6;
所以,每年的维持成本大约是房价的千分之8~百分之1.2左右。
而有关收益问题,我们仍旧参考一个案例:
【案例条件】:
· 大阪市中心中央区繁华商业地段(心斋桥、日本桥、道顿崛商圈)
· 一室一厅的精装修套间(含全套电器+全套家具+生活用品等)
· 平均250万人民币的购入价格
· 有正规的政府颁发的特区民宿运营牌照(确保能365天合法运营)
【OPTION1:自己打理】 如果客户自己打理,选择当地日本中介挂牌作长租的话,大阪市中心繁华地段的 租金回报率大约在4~4.5%,年回报金额:10万人民币~11.25万人民币!
【OPTION2:无风险保证固定回报合同】 选择和开发运营商签订无风险的保证固定收益合同,回报率锁定在5%,年回报 金额:12.5万人民币!
【OPTION3:酒店牌照式民宿浮动收益分层合同】 选择和开发运营商签订委托运营分层合同,根据大阪市中心中央区民宿的平均 回报率12%~18%区间计算,扣除30%的运营成本(营销费、保洁费、易耗品 补充等)后,业主提取净利润的75%,运营方提取25%的收入报酬。所以业主 年回报金额:15.75万~23.625万人民币!
3. 变现能力和转手收益率
根据日本不动产经纪人协会REINS的数据报告:
· 市中心一级繁华地段(CBD和高档社区)的二手房:挂牌1~1.5个月完成交易!
· 二级地段(生活区,有一定的周边配套和地铁沿线):挂牌3~6个月完成交易!
· 三级地段(偏远地区):挂牌18~24个月完成交易!
· 转手收益率取决于:市场供需水平以及每年的土地价格增长幅度!
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