返回上页理性告诉你日本房子为什么可以投资(案例版)


    2025年大阪世博会

    2024年开放

    2015年开始,随着日本旅游经济的发酵,越来越多的旅客涌入日本观光旅游。其中不乏有看上了日本不动产投资机遇的客户。对于海外投资者而言:

     

    ·         很多人担心房价是否买贵了?

    ·         买入容易,脱手是不是很难?

    ·         人不在当地,如何打理自己的物业?

     

    依据出国老司机多年来的一线经验和日本土地管理部门的公开数据,为大家总结了购入日本房产最重要需要考量的三大要素:

    1. 购入成本

     

    公式:购入成本=土地价格+设计价格+建造费价格+开发商毛利

     

    【案例:大阪市中心中央区新房公寓成本揭示】

    首先,先看下土地价格:

    根据日本土地管理部门发布的有关数据,我们可以看到:

    所谓大阪的市中心其实就是大阪的中央区,土地价格如下:

    而中央区的核心是心斋桥商圈(由心斋桥、日本桥和道顿崛组成),土地价格如下:

    结论:

     

    ·         中央区土地平均价格:223万日元/平米,约等于13.4万人民币/平米

    ·         中央区心斋桥商圈土地平均价格:562万日元/平米,约等于33.7万人民币/平米

    ·         一级地段每年土地自然增长20%+

    ·         现在房价属于拐点上扬阶段!

    ·         土地价值和房价的增长曲线:

    20年日本不动产走势图

     

    其次,我们看下设计价格+建造价格:

     

          根据日本一级建造事务所的数据报告,2017年每建造一大坪(相当于3.3平米),建造成本大约是100~120万日元,约等于1.8万人民币/平米~2.2万人民币/平米。而设计监理费用大约是建造费的10%,因此设计监理费大约是1800人民币/平米~2200人民币/平米。

          最后,我们测算下开发商的合理利润区间:

          日本当地的开发商的合理利润率大约在20~30%之间。

    结论:

     

    大阪中央区商业繁华地段

    33万人民币/m2

    建筑费

    2万人民币/m2

    设计、监理费

    2000人民币/m2

    硬装、软装、家具包

    15~20万人民币/

    税费、行政费、其他费用

    5-10%

    公式:购入成本=土地价格+设计价格+监理费+建造费价格

    新房单价成本大约是

    5.5~6万人民币/m2

    1.土地:一级繁华地段,每年15~20%的自然增长!

    2.回报率预测:一级繁华地段,合法民宿入住率80~90%/月,预计投资回报率12~18%/年。

    3.变现转手率:一级繁华地段,一般挂牌1~1.5个月即可完成交易!

    2. 维持成本和收益问题。


    日本房产的维持成本有如下部分组成:

    1)固都税:包括固定资产税+都市计划税,大约是房价的千分之4~6

    2)物业管理费和维护修缮费:新房价格低,时间越久费用越高。大约也是房价的千分之4~-6

    所以,每年的维持成本大约是房价的千分之8~百分之1.2左右

    而有关收益问题,我们仍旧参考一个案例:

    【案例条件】:

    ·         大阪市中心中央区繁华商业地段(心斋桥、日本桥、道顿崛商圈)

    ·         一室一厅的精装修套间(含全套电器+全套家具+生活用品等)

    ·         平均250万人民币的购入价格

    ·         有正规的政府颁发的特区民宿运营牌照(确保能365天合法运营)

    OPTION1:自己打理】 如果客户自己打理,选择当地日本中介挂牌作长租的话,大阪市中心繁华地段的 租金回报率大约在4~4.5%,年回报金额:10万人民币~11.25万人民币

    OPTION2:无风险保证固定回报合同】 选择和开发运营商签订无风险的保证固定收益合同,回报率锁定在5%,年回报 金额:12.5万人民币!

    OPTION3:酒店牌照式民宿浮动收益分层合同】 选择和开发运营商签订委托运营分层合同,根据大阪市中心中央区民宿的平均 回报率12%~18%区间计算,扣除30%的运营成本(营销费、保洁费、易耗品 补充等)后,业主提取净利润的75%,运营方提取25%的收入报酬。所以业主 年回报金额:15.75~23.625万人民币! 

    3. 变现能力和转手收益率

     

    根据日本不动产经纪人协会REINS的数据报告:

    ·         市中心一级繁华地段(CBD和高档社区)的二手房:挂牌1~1.5个月完成交易!

    ·         二级地段(生活区,有一定的周边配套和地铁沿线):挂牌3~6个月完成交易!

    ·         三级地段(偏远地区):挂牌18~24个月完成交易!

    ·         转手收益率取决于:市场供需水平以及每年的土地价格增长幅度!

     


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