返回上页【日本房产投资】东京VS北京,全方面解析东京23区特点及房价,哪个区的公寓最适合投资?

    上次东京举办奥运会是1964年。那是日本发展的黄金期,很多老人还记得那“美好的旧时光”。


    那一年,日本民间住宅建设总数相比1954年增加了7成,而且量价齐升。随后1967年日本经济超过英法,1968年超过西德,成为当时继美国之后的世界第二大经济强国。


    日本的快速“复原”奇迹甚至被经济学家赋予了一个学术专有名词——“东京奥林匹克景气”。



    如今奥运会再回东京,叠加日本央行的负利率政策,这两年日本首都圈的房价涨幅已接近20%。奥运效应开始凸显。


    尤其2015年之后,许多中国人开始涌入日本房产市场。


    中国投资客现在购入房产,一是瞄准了奥运效应必然导致的房产持续升值,二是日本政府正在大力发展旅游业,奥运会更是会将旅游产业短时间推上顶峰,这必然导致酒店供应紧张,投资房产经营民宿,可以通过多种渠道获得高回报!


      


    对于海外的房产投资人来说,了解东京都23区不同的居住环境特点及房价数据,会有非常重要的参考作用!

    和中国人一样,日本人买房也看地段。日本人买房有三点基本需求:住所离地铁站走路10分钟之内、商业医疗教育设施齐全、居住区域整体氛围良好。虽然日本人对于风水的意识没有中国人那么强烈,但也有“上风上水”的说法。地盘结实、地势高的区域自古以来得到皇室贵族的追捧,以东京为例,整体城市的规划和北京颇为相似。


    日本城市按行政划分为都・道・府・县・市。都是最大单位,现在只有一都,即东京都。道是第二大,只有一道,即北海道。府有两府,即大阪府和京都府。接着是43个县,相当于中国的省,这些县中有市。


    其中东京都分为三个部分,包括东京都23个区,多摩26外市与岛屿部分的1郡4支厅。


    ▲东京主要城区划分


    上图就是东京本区,即23区,可以说是东京的市中心(以前称东京市)。


    如在东京置产,应以这23区为首选,因为属市中心区。东京23区各有自己的特点,人口与人口密度都不同。


    要注意并不是人口越多越好。例如千代田区,只有5万多人,因为那里是商业区,设有很多公司的总部。当然也有些住宅,但属高档住宅,供应非常少。人口最多的是世田谷区,差不多有90万人,因为那里是传统住宅区。下面就让我们来看看和北京相比,东京的23区的特点和房价吧。


    1. 千代田区——东城区

    日本皇居所在,可以称得上是真正意义上的“皇城根儿”不仅有国会议事堂,议院、首相官邸等日本政治的核心机构都位于此区,日本的各大银行、财阀也都将总部设置于此。由于地理位置特殊、住宅数量也较少,供不应求的态势致使千代田区的房价在东京都内首屈一指的高。


     

    ▲东京千田代区夜景


    2. 中央区——西城区·金融街

    东京主要的银行、证券公司多数聚集在此中央区可谓是东京乃至日本的主要金融区。而且,这里还有著名的商业街银座及筑地鱼市场,大致相当于北京的西单,上海的淮海路。近年来,随着区内不断的填海造地,大量高层公寓拔地而起,让这里成为了日本金领聚集的区域。


    ▲东京银座街景


    3. 港区——朝阳区·朝外

    港区位于东京都心的南部,包括中国大使馆内的诸外国使馆都汇集于此,因此港区也是东京最国际化的地区。港区有六本木、麻布、白金台、青山等众多高级住宅区,平均房价也是仅次于千代田区。面对海景的优越自然环境和便利的交通,让较年轻的日本高收入者和欧美投资家偏爱在港区置业。


    ▲东京港区夜景


    4. 涩谷区——朝阳区·三里屯

    涩谷区位于都心的西侧,是著名的购物天堂。代官山、惠比寿一带更被称为日本的比佛利山庄。涩谷区拥有全东京最负盛名的自然公园:代代木公园。由于自然环境优美、生活便捷,围绕着代代木公园的代代木上原、广尾、松涛等也是历史悠久的人气住宅区。


    ▲涩谷街景


    5. 新宿区——朝阳区·国贸CBD

    以新宿车站为中心,以西的西新宿是东京政府新规划的行政与商业新都心,东京都的行政中心东京都厅舍就位在此处,除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼,此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域。


    新宿区著名的歌舞伎町


    东新宿地区有一个区域,则是最热闹也是最具风情的传统商业街地区,就是闻名海外的歌舞伎町。新宿区东部与千代田区接壤处的神乐坂,是全东京餐厅聚集的地方,不乏许多历史悠久的料亭。新宿区内比较好的住宅区都集中在中部或东部。


    6. 文京区——海淀区

    包括东京大学、御茶水大学、医科齿科大学在内的一流院校都集中在这里配套的附属中小学、大学附属医院等也在周围。因此,和别的区相比,文京区的文化气息相当浓厚。虽然日本人的学区房“情结”没有国人深厚,但是现在也有很多日本家庭,尤其是有孩子的家庭选择搬去文京区居住,好让孩子接受更多的文化熏陶。


    东京大学


    除了以上介绍的6个区之外,中野区、杉並区、目黑区、世田谷区等离都心一步之遥,相对都心来说比较安静宜居,也是非常受欢迎的住宅区域。总体来说,西面的房价要高于东面,但随着建筑技术的发达、思想观念的变化,东部地区也越来越受欢迎。


    东京23区最新地价涨幅

     

     

    东京23区平均地价排名

    排名

    区域

    平均地

    円/m2

    涨幅比

    1

    中央区

    664万8195

    +21.90%

    2

    千代田区

    538万5184

    +4.87%

    3

    港区

    328万2508

    +7.08%

    4

    涩谷区

    326万8176

    +16.74% 

    5

    新宿区

    292万8338

    +6.87%

    6

    丰岛区

    127万4259

    +6.43% 

    7

    台东区

    116万0512

    +7.15%

    8

    目黑区

    107万3348

    +7.24%

    9

    文京区

    105万1217

    +5.62%

    10

    品川区

    97万6060

    +4.77%

    11

    中野区

    73万1635

    +9.23%

    12

    世田谷区

    62万8519

    +4.04%

    13

    杉并区

    57万4568

    +4.26%

    14

    大田区

    56万7802

    +4.93%

    15

    北区

    56万7435

    +5.60%

    16

    荒川区

    53万0046

    +4.47%

    17

    墨田区

    51万9046

     +3.71%

    18

    江东区

    52万2253

    +6.12%

    19

    板桥区

    44万9029 

    +2.83%

    20

    练马区

    40万9257

    +1.92%

    21

    江户川区

    36万7564

    +3.48%

    22

    葛饰区

    33万9279

    +2.38%

    23

    足立区

    33万9880

    +2.69%


    2017年东京都在全国平均地价排名中位列TOP.1,上升率排名中位列TOP.1,同比2016年上升8.94%,均价为94万3247円/㎡。而东京23区的地价均价为140万4483円/㎡,远远高于东京都的均价,也就是东京都的高价基本都集中在东京23区。


    2017年东京23区的平均地价排名中,TOP.1中央区664万8195/m2、TOP.2千代田区538万5184円/m2、TOP.3港区328万2508/m2,中央区是港区的近2倍,足立区的20倍以上。在东京23区中,平均地价上涨最快的是中央区21.90%,其次是涩谷区16.74%、中野区9.23%,每一个区下面有分为更细的区域,每一个区域的地价水平都各不相同。


    东京23区房价上涨趋势

     

    东京都不动产住宅价格指数推移

    (2007~2017年) 


     

    从2007~2017年近十年的不动产住宅价格指数变化,可以看到东京都(红线)住宅价格已经开始回暖,特别是从2013年开始出现了明显的上涨!再加上2020年东京奥运会的举办,投资者对东京的房产有很大的期待,让我们拭目以待。


    历届奥运会对房价的影响


     

    东京23区排名一览


    近日,日本某电视节目就大学升学率、平均租金、不良青年、高中毕业生就职率等方面对东京23区的各区进行了排名。


    平均租金最高的区 


    1居室公寓的平均租金的排名中,租金最高的是港区,高达11.39万日元,涉谷区排名第二。排名最低的是葛饰区,只需要5.95万日元,倒数第二是足立区。

     


    大学升学率最高的区


    大学升学率最高的是涉谷区,升学率高达77.5%,排名第二和第三的千代田区和港区也相差无几,而日本全国的平均升学率只有54.7%,可见优势非常明显。

     


    不良青年最多的区 


    在一个不良青年比较多的区排行榜中,足立区遥遥领先排名第一,有62.4%的受访者认为是足立区,只有6.2%的受访者选择了排名第二的江户川区。可见足立区是大家公认的不良青年聚集地。 

     

     

    高中毕业生就职比率最高的区 


    高中毕业后不再升学,选择直接就职的比率最高的也是足立区(22.5%),而且排名前5名中有4个区是在北部区域。 



    虽然节目只对这几项进行了排名,不过从中不难看出,在东京的23个区中,处于中心区域的港区、千代田区、涉谷区等治安相对较好、升学率较高、不过租金也较高。而北部区域的足立区、葛饰区、荒川区等治安相对较差、低学历者较多、不过租金也低的多。


    投资日本的房产,主要还是确保资产不至于贬值,并且有一定的升值和盈余对于先求稳定再求盈余的国人,投资日本房产才算是最佳的选择。丛氏在日本经营管理签证餐饮投资项目房产投资项目日本医疗旅行美容院等方面有丰富的市场经验。其中,房产投资项目方面,公寓、酒店、店铺等都是我们的重点投资项目。


    以下是我们在东京的房产投资项目,周边配套设施完善,购物中心、公园、邮局、超市、学校、车站、医院等均步行可到达,有意者可以留言或者拨打文末的客服电话。


    东京江东永代门前仲公寓150万人民币

    地址:东京都江东区永代1-14-27

    价格:2,500万日元

    约合:150万人民币

    房产面积:21.39平米

    阳台面积:3.58平米

    总户数:42户

    房产户型:1K(1室)

    建筑年代:2011年4月

    建筑结构:钢筋铁骨混凝土造地上12层

    所在层:4层/共12层

    朝向:南西角屋

    租赁情况:出租中

    租金情况:95,000日元/月

    管理费:6,000日元/月

    修缮费:1,300日元/月

    用途地域:居住地域

    土地权利:永久产权

    推荐理由:建筑年代符合新耐震标准。南西角屋,阳光线良好,新内装修。交通便利,距离车站步行6分钟。可养育宠物。目前出租中。周边配套设施完善,购物中心、公园、邮局、超市、学校、车站、医院等均步行可到达

    交通:东西线・都営大江户线门前仲町站徒步6分钟,京叶线越中岛站徒步12分钟

    客服热线

    400-1331-606 021-68816566
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