返回上页【日本房市】东京的房价,为何说比北上广便宜一半?

    昨天有朋友问我,在日本买房到底贵不贵?东京比北上广地区贵出多少?我告诉他们一个数据:东京的房价要比北上广实际便宜一半。


    说到日本的房价,我们必须要理清2个概念:


    • 第一,中国出售的房子大多数是毛胚房。

    • 第二,中国的房子面积都是按照建筑面积计算。而日本恰恰相反,所有出售的房子必须是精装修房,房子面积是按照实用面积,也就是自己家里的室内面积来计算,走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分,是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的,必须由建筑开发商自己承担。


    那么,中国房子的建筑面积和日本房子的实用面积相差多少呢?一般是相差30%。也就是说,在日本买的70平方米的房子,相当于在中国买了100平方米的概念。这也意味着,日本的房价假如是1万元人民币一平米,那么,在中国就变成了1万3000元的价格。

     


    房地产开发公司的人常说,中国人实在太精明,建筑开发商把自己应该承担的那一部分责任与义务,全部转嫁到住户的身上,自己一点也不会吃亏,而且还能卖一个好价钱。


    日本的建筑法规定所有的房屋,都必须是要精装修完毕以后才能出售,或者出租,这样一来的话,就意味着日本的房价是包含了精装修完毕的房价,而我们中国的许多房价,还只是毛胚房的房价。那么,精装修完毕的房价和毛坯房的房价,差距有多少呢?


    如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话,大概这一差价在70万元人民币左右日本精装修的基本标准是,墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕,你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料,包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

     

     

    现在我们来比较一下东京与中国北上广地区的房价差距。东京是日本最大的都市,东京的城市核心区,是以环城的轻轨列车山手线为界,山手线之内为核心城区,山手线之外,为非核心城区。其实这一划分方法是有问题的,因为银座就在山手线之外。但是东京的不动产市场就是喜欢以山手线作为房价的分界线,核心城区就相当于北京的三环之内地区。


    目前,在山手线之内地区的房价,以高层公寓楼为标准,一般都是1平方米100万日元。100万日元相当于6万元人民币。但是这6万元一平米的房价,包含了精装修,而且是实用面积。因此,北京的一位房地产公司的总裁跟我细细计算了一下,如果按照北京毛胚房、又是建筑面积的房价来计算的话,东京的6万元1平米,放到北京的话,其实际价格只有3万8000元1平米,要比北京的房价便宜一半左右。更为重要的是,因为日本实施的是土地私有制,因此,即使买了公寓楼,所有的住户对于整栋公寓楼的土地依然拥有均等的永久权利。


    东京的土地和房价自然是日本全国最贵的,比大阪京都地区都要贵,如果去日本地方城市买房的话,那房价就相差很大,譬如说,在日本著名的旅游胜地的北海道小樽市,一户建,也就是中国概念中的别墅楼的二手房,它的价格往往只有相当于30万到50万人民币。而在东京,这个房子价格就要达到250万到350万人民币。

     

    现在在东京买房子最多的中国人,其实不是投资家,而是在日本工作的中国人。因为有许多的孩子,他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活,也准备在日本结婚安家,那么父母亲本来要在中国国内给孩子买一套婚房,现在就改在日本买。  我前些天遇到日本不动产研究所的市场调查部长本田先生,问他中国人在日本买房的比例占到了外国人买房总数的多少?他说,大概在60%左右。


    那么日本的房价会不会像中国那样狂涨呢?今年年初东京的房价,与5年前的房价相比,平均是上涨了15%左右。为什么东京的房价会出现上涨呢?这里面有3个最基本的原因,一个是因为东京的商业用地的土地价格上升。最近几年,大批外国游客的到来,使得不少公司纷纷建造酒店和各种商店,这就促使东京的商业土地价格出现上升,商业土地价格上升也自然带动了住宅土地价格的上升。


    还有一个因素,就是东京奥运会的因素。2016年,到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人,根据日本政府的估计,每年递增15%的话,在2020年东京奥运会开幕时,外国游客总数一年将达到4000万人。这样一来的话,东京和日本主要旅游城市的酒店就会显得不够,因此政府就积极鼓励发展家庭旅馆来接待外国游客,这就让一部分人看到了商机,买房开家庭旅馆,因此导致东京等一些城市二手房价格的上升。


    第三个原因,是包括中国人在内的外国人在日本购买房产,这几年已经成风,尤其是华人在日本的购房率年年攀升。


    投资日本的房产,主要还是确保资产不至于贬值,并且有一定的升值和盈余对于先求稳定再求盈余的国人,投资日本房产才算是最佳的选择。以下是我们在东京的房产投资项目周边配套设施完善,购物中心、公园、邮局、超市、学校、车站、医院等均步行可到达,有意者可以留言或者拨打文末的客服电话。

     

    东京台东御徒町公寓84万人民币,表面回报6.5%

    地址:东京都台东区小岛1-4-8    

    价格:1,360万日元              

    约合:84万人民币        

    房产面积:21.20平米

    阳台面积:2.90平米   

    土地面积:356.38平米                  

    总户数:73户                  

    房产户型:1K(1室)            

    建筑年代:1990年10月                   

    建筑结构:钢筋混凝土造地上11层

    所在层:9层/共11层 

    朝向:西      

    租赁情况:出租中 

    租金:74,000日元/月

    租金回报:6.5%   

    管理费:11,500日元/月          

    修缮费:6,780日元/月

    用途地域:商业地域    

    土地权利:永久产权

    推荐理由:建筑年代符合新抗震标准。物业管理完善,内部设施齐全。位置优越,位于山手线御徒町,购物生活便利,交通便利,多条线路可利用,物件保值率较高。目前出租中,表面回报可达6.5%,适合投资。周边配套设施完善,购物中心、公园、邮局、超市、学校、车站、医院等均步行可到达

    交通:JR山手线御徒町站徒步12分钟


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