返回上页日本房产投资宝地——二手房

在日本,因为新房的价格偏高,而且大城市的土地面积有限,每年新开发的房屋比较少,数量最多的其实都是二手房。
既然是二手房产,很多人就会把房龄考虑的十分重要,觉得花钱买套老房子不值得。

日本二手房投资
日本用来代表房屋年龄的一般有以下几类:
筑浅:关于这个概念,很多日本人都会出现误区。有调查显示,有80%的日本人认为,竣工五年之内的房屋属于筑浅房屋。
实际上,在日本二手公寓广告中,竣工10年之内的房屋都会标记为筑浅房屋。
新筑:这一概念也有很多人会产生误解。“竣工未满一年且未有人入住”的房子会被明确的标记为新筑房产。一个是建筑的时间,另一个是房屋的状态,两者缺一不可。
就算建成未满一年的房产,只要有人在这里居住过,都会被标记为“筑浅”的房产,就不再属于新筑房产了。
 
那么在日本买房子,那些房龄超过30年的“老破小”,究竟还值不值得投资?
来过日本的朋友一定有一个感觉,虽然很多街道看起来并不华丽,但是却非常干净整洁。
有些明明是70、80年建造的房子,却能跟00年以后的感觉一样,一点都不会感觉很旧,让人很难看出它的年份来。


为啥日本的房子这么耐用?

从建造入手,百年建筑几代人安居

早在1980年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。
相比较下,中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下,英国的建筑平均寿命为132年,美国的建筑寿命为74年。
在日本,房子主要是由三菱、三井、丰田等大型制造业企业来做,而不是建筑队来建造的。
大企业与建筑队的区别,大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生,其本质是专业化的程度高低。完善的工业流程和体系,确保了每套房子的质量都相差无几,而且一旦出现质量问题,后续也有专人负责。

定期做保养,国家认证管理公司 
就算是再坚固的房子,几十年的风吹日晒,难免出现各种瑕疵。所以,大部分日本的房子,都会定期做保养,每10-20年来一次大修。
保养的费用由公寓的业主共同缴纳,如果买的是一户建就不需要缴纳这部分费用,因为维修问题都由业主自己承包。
房子的维修工作,几乎都交给管理公司来做。说到中国的物业管理,很多人想到的应该是小区安保和修理电力水的。可是在日本,情况还是有一些不同。
日本人在购买公寓型房产的时候,会有维修基金,而且不但是业主需要交,开发商在买楼的时候,也要缴纳维修基金。
而这笔钱都是由公寓的管理会社存放在银行里,一旦需要使用的时候,有业主来表决,决定使用这笔钱进行维修。
还有对于日本物业管理有个不成文的规定,一般不管下水道有没有堵,都有使用高压情节装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统是5年补一次,10年大修一次,外墙是10年翻修一次。电梯有的半年 短的3个月检修一次。
也不是什么人都能从事物业管理,必须要考取日本的国家资格证书,成为公寓管理士。一些好的公寓,管理公司的费用不会便宜,但是相对于大楼的保障来说还是相当值得。
所以同样房龄的房产,相比国内的质量和外观都要好一些。比如国内也有很多八九十年代的老公房,最常见的漏水和电路问题几乎不可避免,但是这些问题在日本几乎不存在。

和房龄相比,保值的因素更重要
所以如果是日本买房做做投资,从租客的角度上来说,如果必须放弃一项选择条件的话,建筑年数也将成为其中之一。
只要投资者在寻找投资物件的时候,在新抗震标准年限的基础上就行,可以适当的放宽房龄的选项。
总的来说,日本的房龄对于房产质量的影响不是很大。在日本选择投资公寓时,相比房龄,其实更多的应该考虑房产的整体保值率。比如地段,附近的地铁站,周边是否覆盖商店和餐饮店等硬指标。
只要房子能够在未来保持“价值难以下降”,那么房龄就不会变成最重要的判断依据。

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